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超2000套新房“压顶”,各自为阵的5大中央区能“扛住”么?

2022-11-29 07:47:31 1676

摘要:在南京新房市场中,敢与河西分庭抗礼的只有南部新城。南部新城作为近两年,南京高端改善板块的新晋顶流,红盘迭出带足了热度,华著兰庭、金地大成雅境、金地大成汇文府、金基望樾府、璞悦和园、锦云台曾多次引领同价位的摇号热度。之所以关注高,和其板块高能...

在南京新房市场中,敢与河西分庭抗礼的只有南部新城。

南部新城作为近两年,南京高端改善板块的新晋顶流,红盘迭出带足了热度,华著兰庭、金地大成雅境、金地大成汇文府、金基望樾府、璞悦和园、锦云台曾多次引领同价位的摇号热度。

之所以关注高,和其板块高能级配套和货源供需关系有着极其紧密的联系,从2020年4万5的华著兰庭入市,到如今普遍新房5万+,短短两年时间,南部新城身份段位直追河西。

而不断追涨价的房价,恰巧满足了城市中产资产置换轮动的初衷,“房子买这里升值快,贵点也要买~”。

况且南部新城位于主城南部,整个区域北临传统老城区,南接江宁核心区域,西靠河西,东向麒麟、上坊等规划板块。

为连接主城、河西、江宁、紫东的重要发展节点,受城中、河西两大城市核心区域辐射,地理位置优越,可以虹吸全市改善客源,即便是宇宙河西也要忌惮三分。

不过眼下南部新城面临的问题是,改善购买力跟不上新房供应量,即使未来发展上限可期、新房限价性价比够高,但只要板块新房供给充裕,拍地节奏加快,房价上涨速度也将会受到抑制。

客观地看,目前全国各地出台的房地产纾困政策,基本上还是在过去的框架下“转圈”,对于亟待修复的市场信心和购买力,依然十分有限。

尤其下半年,头部红盘热度已遭受明显滑铁卢之际,此时加快新房推盘节奏,可想而知,竞争场面得有多激烈。

“以前案场对看房人爱答不理,姿态高高挂起,现在是几家楼盘抢一个准客户,又是哥,又是姐的叫着...”

01

新老势力“交锋”

南部新城五大中央区各自为阵

作为与河西并驾齐驱的南部新城,7月之后板块热度下滑明显,但新盘供应却丝毫未减。

截至目前,南部新城已出让、可形成供应补给的纯新盘已达9幅,算上区域内在售项目10个,下半年将迎来至少15盘同在的盛况。

而更多纯新盘的上市,也意味着购房人有了更多的选择。

不过如此庞大的货源供应,在南部新城五大中央区各自为阵(各家有各家打法)的状态下,下半年能迎来整个板块的“高光时刻”么?

自金地大成雅境售罄、“四叶草”(中央生态住区)售卖遇阻之后,南部新城的供应压力逐渐转移到了机场跑道两侧,金陵华夏中心、金地大成汇文府,板块内大户型改善需求旺盛,在很长一段时间内,120㎡以下产品陷入断供。

南外未落定前,区域内次新房选择性不多,只有复地宴南都、保利堂悦两家二手房,挂牌价常年稳定在5万+/㎡;5月以来,部分区域新房限售解除,南外明远小学施教区划定后,复地、保利二手房降价非但没有涨价,反倒降价房源增多。

复地最近一套100㎡左右小户型,成交价只有4.75万/㎡,较此前最高点时(成交价一度冲破5.7万/㎡)降了近1万/

土拍方面,今年一、二次集中拍地,南部新城共6幅地块成功出让,尤其是4.22出让的两幅宅地,都宣布在四季度上市。结合7.12新出让的4幅涉宅地块,可以预见,今年四季度至明年上半年,南部新城都不缺新房选择。

以金基为例,2020年至今,在南部新城先后落下5子(金基望樾府、金基璞悦和园、云澜尚府、金基&中北G125、金基G25)。算上一河之隔的璟樾府(城东G122,金基负责操盘)和城东G23(金基底价拿下),共计7盘在握。

金基南京版图

除了金基,还有保利,华润、金茂等这些央企巨头,持续深耕南部新城,布局多在2盘及以上(含操盘项目),前期项目多在平销及尾盘状态,快的话,三、四季度组建团队,明年一季度上市。

下半年纯新盘主要分布于中央活力住区(机场跑道两侧)、中央生态住区。

中央活力住区:按照施工进度,奥体建设G121、合肥城建G01将最早与购房者见面,有大面积改善也有小户型入门级。且这两个项目与上半年热销的金地大成汇文府,将共同撑起南部新城核中核新房热度矩阵。

由保利操盘的合肥城建G01,拟建5栋18-25层,户型105-135㎡,预计7、8月份公开;三金G02,3栋16-17小高层,户型118、138㎡,约二、三百套,10月份公开,预计加推两次就会收官。

这两盘都有120㎡以下小户型,对比区域内其他在售项目,无论地段配套,还是产品设计,综合条件十分出众,都有着显而易见的优势。

而才拿地不久的华润G24,金基G25,保利G26,则与金地大成汇文府一起,位于校场大道以北,四盘紧贴形成又一个小组团。

中央生态住区:边城G124、金基G125,与四叶草一起,位于南部新城应天大街以北的中央生态住区,北侧不远处便是璟樾府及金基刚拿下的G23。

从位置上看,这个组团距离核中核稍远,远离200米地标,但生态环境优美,北侧秦淮河,东侧七桥瓮湿地公园,适合打造低密改善住区。

板块内有已经收官的金基望樾府,云澜尚府,还有目前在售的“四叶草”。尤其靠近七桥瓮湿地公园的“四叶草”,以140㎡产品为主,总价高,市场认可度一般,去化不太理想。

下半年要上新的两盘分别是:绿城管理操盘的边城G124、金基G125,体量都不大,2栋楼,主打大面积改善。

而合肥城建G01地块、三金G03地块组团稍偏东,靠近核中核,主要是140㎡以下产品,上车门槛低,缺点是周边有汇景嘉园等安置房半包围。

如果单看城市界面稍弱于绿城G125、金基G124,但论市场热度及资源能级配套,前者强于后者。

个人建议,倾向改善自住,建议关注绿城管理G124、金基G125;更注重投资升值、后期好出手的,不妨考虑合肥城建G01、三金G02。不过,机场跑道两侧的楼盘普遍受“限高”影响,这也是很多买房人的顾虑。

从目前公示信息来看,这几个新盘产品力都不算差,多数采用铝板和玻璃幕墙的组合形式,提升档次。也有部分定位“六恒”科技宅,主打低密度小高层。

02

国企内部“博弈”

奥体建设以产品力破局

来看下,已经公示的奥体建设G121、三金G02地块具体情况,尤其是奥体建设G121是下半年即将上市楼盘里,最有实力与金地大成汇文府正面对阵的项目。

根据规划,G121分为A、B、C、D、E、F、G共7个子地块开发。

A、B 分区用地性质为Bb商办混合用地,C、D 分区用地性质为R2二类居住用地,E、F、G 分区(地下空间出让)。

奥体建设G121鸟瞰图

住宅C/D分区分别建6栋8F-18F住宅(洋房+小高层),总计12栋楼,预计450套左右,毛坯限价44998元/㎡

其中洋房,户型面积179、233㎡,得房率约85-86%小高层,户型面积143㎡、176㎡,1梯1户,1梯2户,得房率约82%层高约3.1米。

从公示图看,G121外观设计风格与金地大成汇文府不相上下,南侧窗墙比较高,外层玻璃及金属格栅,搭配荧光蓝渐变色玻璃幕墙,看上去非常高档。

项目建面共四种户型:142、176、179、223㎡,主力户型为142-179㎡,1梯2户,1梯1户设计,定位“六恒”科技住宅。

已曝光四种户型图里,G121起步142㎡,最大223㎡,而大成汇文府也不过115㎡起,最大215㎡,相比之下,奥体建设入手门槛更高,圈层改善属性更为明显。

142㎡三房两厅两卫:

【户型解析】

格局方正,动线分明,布局上,卧室在左,活动区在右,活动区与休息区分开;三个房间大小刚好,只是客厅让位餐厅,空间上面稍显局促。

主卧套房,配独立衣帽间+卫生间,南向阳台设计新颖,不是当前市面上主流的“双阳台”,而是在阳台留出一扇门,连通次卧。

另北侧卫生间,夹在北卧室与餐厅之间,感官上略拥挤

176㎡四房两厅两卫:


【户型解析】

四开间朝南,增大室内采光面,主卧套房(浴缸+双台盆),独立玄关,客餐厅LDK一体化设计,南向阳台与客厅连通,空气对流佳。

179㎡四房两厅两卫:

【户型解析】

相比176㎡,179㎡户型非LDK,南向双阳台(连通次卧)270°转角视野采光,牺牲部分南向次卧空间,做大了主卧(浴缸+双台盆)

223㎡五房两厅三卫:

【户型解析】

一梯一户,南向双套房,入户独立玄关,独立双阳台,视野开阔。

奥体建设G121与大成汇文府仅一之街,紧靠在建的地铁5号线“神机营站”不远处即金陵华夏中心和小高层文渊府。

此前,河西集团公众号消息,奥体建设将从规划布局、户型尺度、居住环境三大维度重点发力,打造区域高品质典范住区,最快8月公开售楼处,国庆节前后入市。

今年一批次策出让的三金G02,规划3栋16F-17F住宅和2栋商办楼,以及部分底商,户型有两种118、138㎡两种,预计10月公开售楼处,年底入市。

从效果图来看,地块东侧有在建6号线“夹岗站”,西侧隔柴园北路为在建小学。

三金G02航拍图

项目自带沿街商业,商办楼造型独特。

效果图

南侧有河景资源,外立面呈香槟色,窗墙比较高。

效果图

奥体建设G121与三金G02比项目定位不同:

前者主打改善,142㎡起步,六恒科技住宅,段位与大成汇文府一个级别;后者主要是在140㎡以下,非科技产品,入手门槛相对要低。
要说外围差异,两个项目最大差别还是在“学区”的想象上。

按照就近入学原则,G121大概率后期会与大成汇文、金基、保利等几个地块同属一个施教区,附近都是商品房,圈层相对更纯粹。目前学校还未开建,但大概率会是南外/南师统筹;

而三金G03与合肥城建G01,距离今年新挂牌的南外明远小学(北校区)更近,后期有可能会与附近的复地、保利、汇景嘉园等二手房一起,至于成绩,还得看生源质量。

——写在最后——

就新房而言,初步估算,南部新城目前潜在供应量大致在2000套上下浮动。户型面积段重叠,购房人群重合,加上二批次拍出的四幅地块,供应量少说也得近千套。

当前不仅二手房供过于求,新房供应端也在持续放水,供应上升,需求退却,一上一下,不管市场热度还是价格走向都有持续下行的危险。

那么问题来了,当高端改善购买力不足,红盘不在疯狂时,5万+的南部新城还能一直“支棱”下去么?

不过话说回来,今年南京头部板块二手房踩踏将非常明显,但是对于没能摇上号的购房者来说,捡漏可能性大增,这未尝不是好事。

当然,在二手价格依然明显高于新房的情况下,摇号新房依然是首选,尤其是核中核的优质盘。

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